Quels revenus sont pris en compte dans le calcul du crédit ?

Voici l'essentiel à capter

• Les banques utilisent le salaire net imposable figurant sur le bulletin, avant prélèvement à la source, comme base de calcul principale.
• Les revenus complémentaires sont acceptés s’ils sont stables et pérennes, mais souvent intégrés avec une décote par les banques.
• Les aides sociales comme l’AAH ou les allocations familiales ne sont pas considérées comme des revenus bancaires malgré leur régularité.
• Le revenu global détermine le montant, la durée et le taux du prêt, via le calcul du taux d’endettement.
• Anticiper la lecture bancaire permet de renforcer la crédibilité du dossier, même avec un revenu modeste.

Nos aînés décrochaient un prêt immobilier avec une poignée de main et une fiche de paie, alors qu’aujourd’hui, chaque centime de revenu est scruté à la loupe. La confiance s’est transformée en analyse rigoureuse, et le simple fait d’avoir un emploi ne suffit plus. Pourtant, l’envie de devenir propriétaire reste intacte - seule la méthode a changé. Comprendre quels revenus comptent réellement pour le prêt, et surtout dans quelle mesure, devient alors la clé d’un dossier bancarisable.

Le salaire et les revenus professionnels: le socle du dossier

Le salaire net imposable est la colonne vertébrale du calcul bancaire. Contrairement à une idée reçue, les établissements ne s’appuient pas sur le salaire net après impôt, mais sur le montant figurant en bas du bulletin de paie avant prélèvement à la source. Ce choix permet de disposer d’un revenu brut stable, moins sujet aux fluctuations fiscales. La nature du contrat pèse lourd dans la balance: un CDI ou un statut de fonctionnaire inspire une confiance immédiate, synonyme de pérennité.

Le traitement du salaire net imposable

Les banques exigent en général les trois derniers bulletins de paie pour établir une moyenne. Ce qu’elles cherchent avant tout, c’est une régularité. Un salaire stable sur plusieurs mois, voire plusieurs années, est bien plus rassurant qu’un revenu en dents de scie. Le revenu retenu est souvent une moyenne des derniers mois, parfois ajustée en cas de récent changement de poste ou de promotion.

Primes et treizième mois: la règle de la régularité

Les primes annuelles ou les treizièmes mois peuvent être intégrés, mais à une condition: qu’ils soient récurrents. Si vous percevez un 13^e mois depuis trois ans, la banque l’intégrera, souvent en divisant le montant annuel par 12 pour lisser le revenu mensuel. En revanche, une prime exceptionnelle ne sera pas prise en compte. Même logique pour les primes d’intéressement ou de participation: seules celles dont l’historique est régulier entrent dans le calcul.

Le cas particulier des indépendants et chefs d'entreprise

Pour les travailleurs non salariés, le processus est plus exigeant. Les banques demandent généralement les trois derniers bilans certifiés et les déclarations de bénéfices. Le revenu pris en compte n’est pas le chiffre d’affaires, mais le bénéfice net ou les dividendes perçus, moyennés sur les trois exercices. Une entreprise en croissance avec des résultats stables a plus de chances d’être bien notée qu’un bilan irrégulier, même s’il affiche des pics élevés.

Comparatif des revenus complémentaires et leur pondération

Les revenus principaux ne sont pas les seuls pris en compte. Les banques acceptent d’intégrer certaines sources secondaires, mais avec des décotes ou des conditions strictes. La règle d’or? La pérennité. Un revenu ponctuel n’a aucune valeur dans l’analyse de solvabilité. Voici un aperçu des revenus complémentaires et de leur traitement typique par les établissements financiers.

Les revenus locatifs et la décote de sécurité

Les loyers perçus sont intégrés, mais rarement à hauteur de 100 %. Une décote de 15 à 30 % est appliquée pour couvrir les risques de vacance locative, les charges de copropriété ou les frais de gestion. Ainsi, un loyer de 1 000 € sera comptabilisé entre 700 et 850 € mensuels. Cette prudence bancaire vise à éviter toute surestimation d’un revenu qui, en cas de sinistre ou de retard de paiement, pourrait s’interrompre.

Pensions et rentes: des revenus pérennes

Les pensions alimentaires, d’invalidité ou les rentes viagères sont bien souvent intégrées à 100 %, à condition qu’elles soient indexées sur la durée du prêt. Une pension alimentaire versée jusqu’aux 18 ans de l’enfant sera partiellement prise en compte, tandis qu’une rente viagère garantie à vie aura un poids plus important. L’attestation officielle ou le jugement de divorce est indispensable.

Les revenus financiers et placements

Les intérêts d’épargne ou les dividendes peuvent entrer dans le calcul, mais uniquement s’ils représentent une somme régulière et significative. Une épargne de 50 000 € générant 1 000 €/an d’intérêts sera comptabilisée à hauteur de 80 €/mois, parfois moins. Les banques restent prudentes, car ces revenus dépendent des taux et des performances des marchés.

Les revenus exclus ou limités par les banques

Il existe des entrées d’argent qui, même régulières, ne sont pas considérées comme des revenus bancaires. C’est le cas des aides sociales comme les allocations familiales, l’Allocation Adulte Handicapé (AAH) ou l’Allocation de Solidarité Spécifique (ASS). Bien qu’elles contribuent au budget du foyer, elles sont exclues du calcul pour plusieurs raisons: elles sont destinées à des besoins spécifiques, ne sont pas saisissables, et peuvent cesser à tout moment.

Les prestations sociales et allocations familiales

Les banques raisonnent en termes de remboursement garanti. Une allocation versée pour un enfant ne peut pas être réclamée en cas de défaut de paiement, contrairement à un salaire. Même si vous percevez 600 € d’allocations mensuelles, cela ne renforcera pas votre capacité d’emprunt. Le seul cas où ces aides peuvent jouer un rôle indirect est lorsqu’elles permettent de dégager un meilleur reste à vivre, ce qui rassure sur la gestion du budget.

L'impact du revenu sur votre capacité d'emprunt

Votre revenu net global ne sert pas qu’à déterminer si vous êtes solvable: il influence directement le montant que vous pourrez emprunter, la durée du prêt, et même le taux d’intérêt proposé. Plus vos revenus sont élevés et stables, plus la banque vous accordera de marge. Le taux d'endettement est le fil rouge de toute cette analyse.

Calcul du taux d'endettement maximum

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande de ne pas dépasser 35 % de taux d’endettement. Cela signifie que vos mensualités de crédit, assurances comprises, ne doivent pas excéder 35 % de vos revenus nets mensuels. Par exemple, avec un revenu de 3 000 € net par mois, votre capacité d’emprunt est plafonnée à environ 1 050 € de charges mensuelles. Tout ce qui dépasse ce seuil est vu comme un risque.

• Le montant total du crédit augmente avec vos revenus
• La durée de remboursement peut être allongée si les revenus le permettent
• Un dossier solide peut négocier un taux d’intérêt plus avantageux
• Le coût de l’assurance emprunteur diminue avec la perception de risque

Optimiser son dossier avant la demande de prêt

Préparer son dossier de prêt, c’est bien plus que rassembler des justificatifs. C’est aussi anticiper la lecture que la banque fera de votre situation. Même avec un revenu modeste, certains leviers permettent de renforcer la crédibilité de votre projet.

Démontrer une épargne régulière

Une épargne constituée sur un livret A ou un PEL raconte une histoire que les chiffres seuls ne disent pas. Elle montre une maîtrise budgétaire et une capacité à se projeter dans le temps. Une personne qui épargne 200 € par mois inspire davantage confiance qu’un profil avec un salaire plus élevé mais aucun excédent. Ce n’est pas le montant qui compte seul, mais la régularité.

Le lissage des revenus variables

Si vos revenus incluent des primes, des commissions ou des bénéfices fluctuants, il peut être judicieux d’attendre la fin d’un exercice favorable avant de déposer votre dossier. Présenter un bilan en progression ou une année de bonus exceptionnel permet d’lisser la moyenne sur les trois dernières années, ce qui rehausse le revenu mensuel pris en compte. Dans ce cas, mieux vaut tarder un peu que de se présenter trop tôt avec un profil sous-évalué.

Les questions des utilisateurs

Le remboursement de mes frais kilométriques est-il considéré comme un revenu?

Non, le remboursement de frais kilométriques n’est pas considéré comme un revenu. Il s’agit d’une compensation de dépenses réelles engagées dans le cadre professionnel, et non d’une rémunération. Les banques ne l’intègrent donc pas dans le calcul de la capacité d’emprunt.

Vaut-il mieux emprunter seul avec un gros salaire ou à deux avec des revenus modestes?

Emprunter à deux peut être plus avantageux, même avec des revenus modestes. La banque perçoit une double garantie: la solidarité entre emprunteurs rassure sur le remboursement. En cas d’imprévu pour l’un, l’autre reste redevable, ce qui diminue le risque perçu par l’établissement.

Je viens de signer mon premier CDI, puis-je déjà inclure mon salaire dans un calcul de prêt?

Oui, mais la banque exigera généralement que vous ayez passé la période d’essai. Un CDI en cours de période d’essai est souvent vu comme fragile. Une fois cette étape franchie, votre salaire sera pleinement pris en compte, même si vous n’avez pas encore d’ancienneté significative.