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Le Prêt pour l'Accession Sociale = prêt PAS

Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) est un prêt immobilier qui existe depuis 1993. Il s’agit d’un prêt conventionné, accordé par les établissements financiers ayant signé une convention avec l'Etat. Son fonctionnement est réglementé et son taux d'intérêt plafonné. Il a été institué pour favoriser l'accession à la propriété des ménages aux ressources moyennes ou modestes.

Le PAS se distingue du prêt conventionné dit « classique » (PC) par le fait qu'il est exclusivement destiné au financement de la résidence principale et qu'il est accordé sous conditions de ressources. Le PAS bénéficie de la garantie de l'Etat par l'intermédiaire du Fonds de Garantie à l'Accession Sociale (FGAS), défini par l’article L312-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le prêt conventionné (PAS ou non) donne la possibilité à l'emprunteur d'obtenir l'Aide personnalisée au logement (A.P.L), ce qui est son principal avantage.

En 2006, les PAS représentent la majorité des prêts conventionnés (51.3%). Le montant moyen d’un prêt PAS est de 97.090 € contre 103.380 € pour un prêt conventionné ordinaire. Les banques mutualistes ou coopératives distribuent plus de la moitié des prêts PAS.

Qui peut en bénéficier ?

Les conditions impératives pour pouvoir bénéficier d'un PAS sont les suivantes :

  • Être français ou étranger titulaire d'un titre de séjour,
  • Bénéficier de revenus inférieurs à certains plafonds applicables en métropole,
  • Le logement financé à l'aide d'un PAS doit constituer la résidence principale et permanente de l'emprunteur, du conjoint ou des ascendants et descendants de l'un et l'autre. Il doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Le prêt PAS n’est pas accordé pour le financement d’un logement destiné à la location pour une période prolongée. L’emprunteur peut néanmoins louer son logement temporairement, pendant 6 ans maximum à partir de la date d’achèvement des travaux lorsqu’il achète ou fait construire en perspective de sa retraite, de son retour de l’étranger ou des DOM-TOM.

Pendant la durée de remboursement du prêt conventionné, le logement ne peut être ni transformé en local commercial, ni affecté à la location saisonnière ou à la location en meublé plus de quatre mois par an, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre d’accessoire à un contrat de travail.

Les Conditions de ressources 

Pour obtenir un PAS, vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend des charges de famille et du lieu de résidence. 

Le revenu pris en considération est le "revenu fiscal de référence" de toutes les personnes devant occuper le logement qui figure sur le (ou les) avis d'imposition.

L'année fiscale retenue dépend de la date d'émission de l'offre de prêt :

  • Jusqu'au 31 mai de l'année N, il s'agit de l'avis d'imposition N-2. (exemple : du 1er janvier au 31 mai 2008, il faut prendre l'avis d'imposition 2007 sur les revenus de 2006).
  • A partir du 1er juin de l'année N, il s'agit de l'avis d'imposition N-1. (exemple : du 1er juin au 31 décembre 2008, il faut prendre l'avis d'imposition 2008 sur les revenus de 2007). Dans le cas où cet avis ne serait pas encore disponible lors de la demande de prêt, il faudra justifier des revenus de l'année N-1, avec la copie de la déclaration de revenus puis fournir l'avis d'imposition au plus tard à la fin de l'année.

Les plafonds applicables à compter du 1er avril 2007, suivant les zones géographiques, sont les suivants (Arrêté du 27 mars 2007 publié au JO du 29 mars 2007) :

Nombre personnes Zone A Zone B ou C
1 19 005 € 15 183 €
2 27 895 € 22 205 €
3 33 500 € 26 705 €
4 39 118 € 31 199 €
5 44 751 € 35 713 €
Par personne supplémentaire + 5 623 € + 4 498 €

Le zonage géographique utilisé est le même que pour le Prêt à Taux Zéro, c'est à dire :

  • La zone A comprend l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois Français.
  • La zone B comprend les agglomérations de plus de 50.000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières.
  • La zone C correspond au reste du territoire.

Pour savoir précisément à quelle zone appartient une commune, vous pouvez vous référer à l’arrêté du 19 décembre 2003 (JO du 21/12).

Les opérations finançables par un PAS

Un particulier peut effectuer une demande de PAS pour l'acquisition d'un logement neuf, la construction d'une maison individuelle, l'achat d'un logement ancien qu'il y ait ou non des travaux, ainsi que pour des travaux à effectuer sous certaines conditions.

La construction ou l'acquisition d'un logement neuf

Pour une construction ou l’acquisition d’un logement neuf, le montant du PAS garanti par l’Etat, ne peut être inférieur à 4.500 euros.

Si vous faites construire votre logement, vous pouvez limiter le remboursement aux seuls intérêts d'emprunt pendant toute la durée de la construction. Vous ne commencerez à rembourser le capital emprunté que lorsque le logement sera livré. Dans le cas d'opérations de construction, le PAS bénéficie de frais allégés (frais de garantie minorés et allègement de la taxe locale d'équipement quand il est couplé avec un Prêt à Taux Zéro).

L'achat d'un logement ancien

Le PAS peut financer l’achat d’un logement existant, sans condition d’ancienneté ni de travaux.

Toutefois, si le logement a plus de 20 ans, il doit faire l’objet d’un état des lieux annexé au contrat de prêt. L’état des lieux atteste de la conformité du logement aux normes de surface et d’habitabilité requises par la réglementation. Il doit être établi par un professionnel : architecte, métreur, géomètre, expert immobilier, agréé par l’établissement prêteur, et titulaire d’une assurance professionnelle. Le coût de l’état des lieux est forfaitaire. Il est à la charge de l’acquéreur.

Les travaux d'amélioration et d'agrandissement

Les travaux d'agrandissement ou d'amélioration doivent avoir au minimum pour effet de mettre en conformité les logements avec des normes d'habitabilité et respecter les normes minimales de surface habitable. La nature des travaux finançables est fixée par arrêté (J.O n° 232 du 6 octobre 2001).

Il peut s’agir de :

  • modifications apportées à l’installation de chauffage : remplacement, réfection...
  • adjonction à une installation de tout système susceptible de récupérer de la chaleur sur les déperditions,
  • adaptation du logement aux besoins de personnes handicapées physiques,
  • toute prestation améliorant le système de régulation de l’installation, au niveau de la chaufferie, des bâtiments,
  • toute intervention permettant de réaliser un comptage individuel, des frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire,
  • modifications apportées à l’isolation thermique du bâtiment. isolation des parois opaques,
  • isolation intérieure ou extérieure, isolation des parois vitrées.

En cas d'agrandissement, la surface habitable créée par les travaux doit être au moins de 14 m2.

Pour des travaux d’amélioration, le montant du prêt ne peut être inférieur à 1.500 euros. Dans le cas de travaux effectués dans un logement ayant au moins 10 ans ou en cas de réalisation de travaux d’économie d’énergie existant au 1er juillet 1981, le montant minimum des travaux TTC doit atteindre 4.000 euros.

Les caractéristiques du prêt PAS

Le prêt PAS vous sera accordé pour une durée comprise entre 5 et 30 ans (décret du 26 mars 2004), et ceci, quel que soit l'objet du prêt.

Les établissements doivent proposer au moins un barème de prêt à taux fixe et à montants d’échéance constants, ainsi qu’un barème de prêt à taux révisable. Ils peuvent également proposer des prêts mixtes comportant des parties à taux fixe ou à taux révisable.

Le taux d’intérêt des prêts conventionnés ne peut excéder un taux maximum constitué de l’addition d’un taux de référence et d’une marge. Le niveau de cette marge varie en fonction de la durée et du type de taux.

A compter du 1er mai 2008, le taux d'intérêt maximum est le suivant :

Type de crédit Durée Taux maximum
Taux fixe inférieure ou égale à 12 ans 5.85 %
supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans 6.05 %
supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans 6.20 %
supérieure à 20 ans 6.30 %
Taux variable ou révisable quelle que soit la durée 5.85 %

Ces taux de référence sont publiés, pour chaque trimestre, par la SGFGAS. (Pour obtenir les derniers taux, aller sur le site internet de la SGFGAS, prendre Taux plafonds PC-PAS, puis historique des taux plafonds PAS).

Lorsque le prêt PAS est consenti à taux révisable, il est soumis aux conditions suivantes :

  • Le taux moyen du prêt ne peut excéder le taux maximum (il s'agit du taux initial avant la mise en jeu des clauses de révision),
  • La révision du taux ou la modification de l’échéance de remboursement ne peut intervenir qu’une seule fois par an et au plus tôt à la première date anniversaire de la date d’acceptation de l’offre. L'établissement doit, en outre, fournir gratuitement un nouveau tableau d'amortissement valable jusqu'à la prochaine révision.
  • L’établissement de crédit doit limiter l’impact pour l'emprunteur des variations du taux d’intérêt avec au moins une de ces méthodes :
    • En plafonnant la variation du taux par rapport au taux initial (taux capé),
    • En plafonnant le montant de l’échéance de remboursement avec ajustement sur la durée du prêt,
    • En limitant la durée du prêt avec ajustement sur le montant de l’échéance.
  • La durée de remboursement peut être allongée jusqu'à un maximum de 35 ans. A la fin de la dernière année de prolongation, l'emprunteur est dégagé du règlement de toutes charges financières, à l'exception de dettes résultant d'un arriéré éventuel.

Dans tous les cas, le capital restant dû ne doit pas dépasser pas le capital initial.

La réglementation n'interdit pas l'amortissement négatif du prêt. Celui-ci peut quelquefois être nécessaire pour réussir un lissage de crédit entre le prêt PAS et un prêt à taux zéro. Cet amortissement négatif ne doit toutefois pas avoir pour effet de porter le capital restant dû au delà du capital emprunté. Il faut se rappeler que, jusque dans les années 1980, le dispositif d'aide de l'état s'appelait le Prêt PAP ou le Prêt d'Accession à la Propriété. Certaines formules de prêt PAP comportaient une échéance progressive dans le temps qui portait le capital restant dû systématiquement au delà du capital initial pendant plusieurs années, et mettaient ainsi les emprunteurs en danger.

La disposition consistant à dégager l'emprunteur de toutes charges financières à la fin de la période de remboursement (éventuellement rallongée) est assez étonnante : elle autorise ainsi les établissements financiers à proposer des crédits qui (suite à des révisions de taux ou d'échéance) ne seront pas complètement amortis (tout le capital n'aura pas été remboursé) à la fin. Si l'emprunteur va jusqu'au terme de son crédit, il ne devra plus rien ; s'il est obligé de revendre avant le terme, ne serait-ce que quelques mois avant, il devra bien plus que la somme des mensualités qui lui restaient à rembourser !

Les frais de dossier sont plafonnés à 500 euros.

L'Aide Personnalisée au Logement

Le principal intérêt du PAS est qu'il ouvre droit à l'APL, l'Aide Personnalisée au Logement, sous réserve évidemment de remplir les conditions d'attribution de cette aide.

Le montant de l'APL varie en fonction de nombreux paramètres parmi lesquels les ressources du demandeur, le prix du loyer, les personnes à charge...

Vous pouvez simuler le montant de l'APL à laquelle vous aurez droit sur le site internet de la CAF.

L'APL sera versée directement par la CAF à la Banque, qui, la déduira des mensualités (selon les établissements bancaires).

Attention, dans certaines situations, l'allocation logement pourra être plus élevée que l'APL. Le recours à un crédit classique sera alors plus avantageux.

Les prêts complémentaires au PAS

Le PAS peut être complété par :

  • un prêt à 0%,
  • un prêt d’épargne logement,
  • un prêt 1% logement, sous réserve de remplir les conditions d’obtention relatives à l’opération,
  • un prêt relais (crédit à court terme consenti dans l’attente de la vente du précédent logement),
  • un complément de prêt accordé aux français rapatriés d’outre mer titulaires d’un titre d’indemnisation,
  • un prêt à taux fixe dont le taux est inférieur ou égal à celui des prêts des comptes d’épargne logement en vigueur à la date de l’émission de l’offre de prêt.

Les autres prêts liés à l’accession sociale

Le prêt Pass-foncier : il facilite l'achat d'une résidence principale dans le neuf, en permettant d'acheter en deux temps, le logement d'abord et le terrain ensuite. 

Il faut devenir propriétaire pour la première fois de sa résidence principale, disposer de ressources inférieures aux plafonds du prêt social location accession (PSLA), être bénéficiaire d'une aide à l'accession sociale à la propriété.

Le Prêt Social Location Accession (PSLA) : prêt conventionné qui permet aux ménages à revenus modestes de pouvoir accéder à la propriété dans des conditions sécurisées. Ce système fait passer l’acquéreur par une phase de location pour aboutir à l’achat du logement. Dans un premier temps, il loue. Ce loyer va constituer une épargne personnelle puisque le montant des loyers sera déduit du montant à verser à l’achat.
Le futur acheteur saura s’il peut assurer le paiement des mensualités de remboursement du prêt immobilier. A l’issue de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage a la possibilité d’opter pour le statut d’accédant à la propriété.



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